K vám se prý chodí, když si už hypoteční poradci nevědí rady, jak dál financovat klientům portfolia. Když k vám přijdu, co se bude dít?

Budeme se co nejrychleji snažit dostat k faktům. Klienti často přichází i s dlouhými příběhy, které ale nejsou to samé. Například vypráví, že mají několik nemovitostí, tedy volnou zástavu, kterou by šlo nějak použít. Na první poslech to zní samozřejmě dobře. Jenže dokud nevidíme registry, bonitu, účetnictví, výpisy z účtů a právní stav nemovitostí, nevíme jistě nic.

Je docela běžné, že nám klient řekne, že má nemovitost, kterou lze použít jako zástavu. Pak zjistíme, že je to družstevní byt, nejde převést do osobního vlastnictví, je tam věcné břemeno dožití, problém v katastru nebo jiný právní háček. Někdy o tom ani sám klient neví. Příběh je důležitý, ale je až nadstavbou nad fakty. Nejdřív chceme znát faktický stav.

Následně pak často dokážeme posunout hranice financovatelnosti tam, kam se většina poradců nedostane. Díky detailní znalosti bankovních i nebankovních procesů, správnému nastavení struktury financování a dlouholeté praxi standardně dosahujeme přibližně o 35 procent vyšší úspěšnosti, než je běžný průměr na trhu.

Co všechno vás bude po faktické stránce zajímat?

Zjišťujeme tvrdá data jako trvalé bydliště a zda není náhodou na úřadě. Sídlo podnikání a zda není virtuální. Zajímá nás počet dětí, rodinný stav, režim společného jmění manželů a další informace. Chceme všechno vědět dopředu, abychom se na stejné věci neptali pořád dokola.

Některé detaily mohou být zásadní. Třeba trvalé bydliště na úřadě může být pro banku problém. Když to víme hned, můžeme klientovi říct, ať to změní, a my mezitím budeme připravovat další věci.

Když máme fakta, případ se předá našim specialistům podle typu poptávky. Někdo řeší fyzické, jiný právnické osoby. Někdo má na starosti zajištěné, jiný nezajištěné úvěry. Zvlášť je bankovní financování nebo alternativní. Všechno se počítá trochu jinak.

Představme si člověka, který vidí, jak jdou ceny bytů nahoru, slyší všechny ty příběhy o budování velkých portfolií, a tak se rozhodl, že chce být také velký. Má dvě hypotéky, nějaké nemovitosti a chce koupit dalších dvacet. Co s tím?

Musím zdůraznit, že my neděláme mentoring v nemovitostech. Neříkáme lidem, co mají kupovat, kde to mají kupovat a jestli mají flipovat, držet dlouhodobě nebo dělat krátkodobé pronájmy. To není náš byznys. Klient musí přijít s vlastním plánem, vizí nebo byznysmodelem. My mu umíme říct, jaké má možnosti financování, kde jsou rizika a jak by se daly jednotlivé varianty poskládat. Ale neumíme za něj rozhodnout, jestli má nakupovat na severu Čech, v Praze nebo někde jinde. To si musí umět spočítat sám.

Často klientům říkáme, aby se zamysleli i nad variantou, že to nedopadne dobře. Co když ceny nemovitostí neporostou? Co když se nájemní model rozbije? Co když budete muset něco prodat? Nestačí mít tabulku, kde všechno vychází v zelených číslech. Svět tak nefunguje. Nemovitosti jsou většinou byznys, ne pasivní investice. Ti lidé si to musí odpracovat. Nájemník může přestat platit, zvedne se fixace, zvýší se zálohy, SVJ rozhodne o rekonstrukci domu. Člověk se tomu musí přizpůsobovat. Když dlouhodobý nájem nevychází, musí hledat jiný model nebo zvážit prodej.

Neříkáme lidem, co mají kupovat, kde tomají kupovat, jestli držet dlouhodobě, nebo dělat krátkodobé pronájmy.

Řekněme, že má tedy rozmyšleno, co chce dělat a proč to chce dělat, a je si vědom rizik, a teď tedy potřebuje sehnat peníze. Kde budete hledat v první řadě?

Pokud má klient volnou zástavu, snažíme se jít po nejlevnějších penězích s co nejdelší splatností, aby měsíční zatížení bylo co nejnižší. Volná zástavní hodnota je zásadní, protože přes ni se dá dostat k levnějším penězům a k hotovosti na další nákupy.

Pokud volná zástava není, pracujeme s nezajištěnými penězi. Vždy jdeme od nejlevnějších variant k dražším. Existují produkty se splatností třeba 20 nebo 25 let, přes které lze nemovitosti nakupovat a postupně vytvářet další zástavní hodnotu.

Jak přesně se s volnou zástavou pracuje?

Mějme třeba nemovitost za 10 milionů, na které je hypotéka pět milionů. Teoreticky tam může být další zástavní hodnota třeba dva nebo tři miliony, podle pravidel banky, LTV a situace klienta. Tyto peníze se dají použít jako vlastní zdroje pro nákup další nemovitosti. Banka ale nepůjde jako druhá v pořadí za jinou banku, to je v zásadě nereálné. Buď se pracuje se stejnou bankou, která už na nemovitosti zástavu má, nebo se řeší refinancování původního úvěru a využití vyšší hodnoty nemovitosti. Banky někdy také umožní dát do zástavy dvě nemovitosti a financovat koupi nové nemovitosti bez vlastních zdrojů. Pořád ale platí jejich limity podle věku, počtu nemovitostí a celkové úvěrové angažovanosti.

Občas slyším, že tohle je zlatý grál investování do nemovitostí, ale když neustále refinancuju, abych vytáhl zástavní hodnotu, bude se to bankám líbit?

Říkám tomu bankovní turismus. Někteří lidé koupí nemovitost třeba na 80 procent LTV, odhad se jim zvýší o 200 tisíc a hned chtějí refinancovat a vytáhnout další peníze. To banky opravdu nevidí rády. Banka nechce, aby si klient půjčil a za pár měsíců úvěr splatil nebo přesunul jinam. Její byznys je v úrocích. Chce, aby hypotéka běžela dlouhodobě. Když klient takto migruje každého půl roku, může si u bank zavřít dveře, dostane se na blacklist.

Co když volnou zástavu nemám, kde jinde sehnat peníze?

Pak přicházejí na řadu nezajištěné peníze. Výhoda je, že se na ně nevztahují stejná pravidla jako na klasickou hypotéku. Když klient dostane například dva miliony na delší splatnost, může za ně koupit nemovitost v hotovosti a nemusí dávat vlastní

zdroje. Typicky se bavíme o úvěrech ze stavebního spoření, některých účelových spotřebitelských úvěrech nebo hybridech podobného typu.

Některé mají splatnost 12 let, jiné 8 až 10 let. Splatnost a měsíční splátka jsou ale klíčové. Když si člověk vezme krátký nezajištěný úvěr a koupí za něj nemovitost na dlouhodobý nájem, cash flow mu často nebude vycházet. Účelové nezajištěné úvěry mají navíc často limit. Nejvyšší částky se pohybují kolem jednotek milionů korun, například 2,5 až 3,5 milionu podle produktu. Někdy lze kombinovat více zdrojů, ale klient musí mít vysokou bonitu.

Poprvé jsem na vás narazil na jednom workshopu, kde zaznělo, že u jedné fyzické osoby dokážete získat na nezajištěných úvěrech i 10 milionů. Je to reálné?

Číslo může být i vyšší, ale nerad bych chodil do detailů, protože čím výš jdete, tím více závisí na každém detailu. Je tam hodně podmínek, nemůžete si na takové částky sáhnout hned a často jde o práci třeba na dva roky. Někdy už třeba klient narazil na měsíční splátku, která je pro systém příliš vysoká. Aby získal další milion, musel by třeba účetně upravit příjmy tak extrémně, že by to ekonomicky nedávalo smysl. Když se to ale dobře uchopí, dokážeme získat třeba 10 až 15 milionů, ale potřebujeme čas a vysokopříjmového klienta.

Jaké jsou dnes orientační sazby a splatnosti u těchto nezajištěných úvěrů?

U neúčelových úvěrů jsou splatnosti 8 až 12 let a sazby se pohybují mezi 4,9 procenta až 9,9 procenta, u účelových úvěrů jsou splatnosti 12 až 25 let a sazby 4,9 procenta až 8,9 procenta. Pokud má klient dobrý scoring a nejsou tam rizikové faktory, tak se dostane k nižším procentům z těchto intervalů.

Jak se má klient připravit, pokud chce větší objem financování?

Nejdřív se snažíme využít klasické produkty se standardním dokládáním, takže řešíme klasické daňové přiznání, zaměstnání, příjem z obratu nebo zisku společnosti. Když to nejde, přicházejí na řadu zjednodušené varianty, kde některé banky pracují čistě s výpisy z účtu. Je důležité vědět, kdy použít který přístup. Některé banky se více dívají na daňové přiznání, jiné na výpisy. A i v jedné bance se to může lišit podle produktu. Na daňovém přiznání banka často vidí hlavně čistý příjem. Na výpisech může vidět aktuálnější obraty. Když podnikatel fakturuje v určitém období výrazně víc než minulý rok, výpisy mohou dávat lepší obrázek než staré daňové přiznání. Jsou také profese s činností osvobozenou od DPH, například finanční zprostředkování. Tam se dá někdy lépe pracovat přes fyzickou osobu a aktuální obraty, protože vyšší fakturace nemusí znamenat povinnost platit DPH..

Je dobré se zamyslet i nad variantou, že to nedopadne dobře. Nestačí mít tabulku, kde všechno vychází v zelených číslech. Nemovitosti jsou většinou byznys, ne pasivní investice.

V čem všem se banky od sebe liší?

Nejde jen o úrok, hlavní rozdíl je právě v tom, jak posuzují příjmy a výdaje klienta. Jedna banka může u rodiny se třemi dětmi v Praze počítat životní náklady 40 tisíc měsíčně, jiná 20 tisíc. To je obrovský rozdíl v tom, kolik klientovi půjčí. Proto mu někdy řekneme, že fyzická osoba už nedává smysl a půjdeme více přes s. r. o. Nebo naopak využijeme fyzickou osobu, protože aktuální obraty a konkrétní produkt dávají lepší výsledek.

Kdy má smysl řešit kombinaci fyzické osoby a s. r. o.?

Záleží, jestli chce klient s nemovitostmi pracovat krátkodobě, nebo dlouhodobě, kolik už má úvěrů, jaké má fakturace a jaký je jeho byznysmodel. Pokud se jako fyzická osoba nedostane ani na milion obratu, pak není důvod řešit firmu. Tam mu spíš řekneme, ať vydělává víc peněz. Co se týče rozdílů, tak fyzická osoba je účetně jednodušší. Může používat výdajové paušály – 40, 60 nebo 80 procent podle činnosti. Někdy se mi ještě více líbí paušální daň, kde člověk platí pevnou měsíční částku podle pásma, ve kterém se nachází, a nemusí podávat daňové přiznání.

Firma v podobě s. r. o. dává větší smysl tam, kde vznikají reálné náklady podnikání. Telefon, auto, kancelář, nájem, služby. S těmito náklady lze lépe pracovat v účetnictví firmy. Banky zde také umí někdy lépe pracovat s obraty a s podnikatelskými produkty, protože se na firmu nedívají stejně jako na spotřebitele.

Umí banky opravdu pracovat s paušální daní?

Ano, ale neexistuje jednoduchý návod. Záleží na čase a konkrétní bance. Někdy klientovi doporučíme přejít z daňového přiznání do režimu paušální daně, protože víme, že v příštím roce bude fakturovat víc a některé banky umí po třech až šesti měsících vycházet z obratů na účtu. U jiné banky ale může být situace opačná. Proto se pořád pohybujeme mezi entitami a produkty podle toho, co klient zrovna potřebuje.

Jaký je rozdíl mezi financováním krátkodobého obchodu a dlouhodobého držení?

Pokud chce někdo krátkodobě koupit, zrekonstruovat a prodat, nedoporučujeme na to klasickou hypotéku. Banka nemá ráda, když si klient půjčí a za půl roku úvěr splatí. Pro takový model existují jiné produkty. Na krátkodobější obchody se může použít například kontokorent nebo jiný úvěrový rámec. Klient dostane rozpočet třeba 10, 20 nebo 30 milionů podle toho, co zvládne. V horizontu dvou, tří nebo čtyř let kupuje, rekonstruuje, prodává a peníze se pořád čerpají a vracejí. Takový produkt je na to postavený. Naopak dlouhodobé úvěry dávají smysl u dlouhodobého držení nemovitostí. Tam chcete co nejnižší měsíční splátku a co nejdelší splatnost.

Existuje nějaký princip, jak by mělo nebo naopak nemělo nevypadat daňové přiznání nebo účetnictví firmy?

Zásadní průšvih je záporný vlastní kapitál. To je pro mnoho bank konec. I kdyby firma měla zisk, záporný vlastní kapitál může být neřešitelný problém. Zároveň u firem nejde jen o zisk. Banky umí pracovat i s obratem nebo s konkrétním projektem. Jsou také položky v účetnictví, které mohou ukazovat, že firma reálně nevydělává, i když to na papíře vypadá jinak. Například když náklady nese společník a firma jen formálně vykazuje nějaký výsledek. Někdy se ale financování postaví projektově založením účelové firmy, kdy firma přinese projekt, ten má vlastní výnosnost, zajištění a plán splácení.

Když se vrátím k fyzické osobě, jak by měl vypadat dobrý účet?

Doporučujeme mít více účtů, a to hlavně kvůli produktům, které vycházejí z výpisů. Banka vidí opakované výdaje a může je započítat jako pravidelné výdaje, i když nejsou životně nutné. Když někdo každý měsíc utrácí velké částky za online hry, může to působit jako rizikové chování.

U sázek je to ještě citlivější. Pravidelné platby do Fortuny nebo jiných sázkových kanceláří jsou pro mnoho bank velký problém. I když člověk tvrdí, že je v plusu, banka to může vyhodnotit jako riziko závislosti. Podobné to může být ale i u jiných pravidelných výdajů jako golf, drahé hobby, posílání peněz mezi účty bez vysvětlení.

Banka je v takovém případě raději konzervativní a výdaj započítá. Když doporučujeme více účtů, tak nejde o to něco skrývat, ale pracovat s účty tak, aby si klient zbytečně nekomplikoval život. Pokud banka vidí, že z hlavního účtu odchází každý měsíc peníze někam jinam, stejně se zeptá, co se tam děje. Proto klienty učíme, jak mít příjmy, výdaje a účty uspořádané srozumitelně.

Účty jsou jedna stránka, druhou jsou také úvěrové registry. Na co si dávat pozor, abych tam neměl škraloup?

Kupříkladu lidé často netuší, že když v internetovém bankovnictví kliknou na předschválenou půjčku a chtějí se jen podívat na sazbu, může se vytvořit žádost v registru. U řady nezajištěných úvěrů funguje risk pricing, kdy banka potřebuje nahlédnout do registrů, aby nabídla sazbu podle rizika klienta. Když ale pak klient nabídku zavře a nic si nevezme, žádost může zůstat nějakou dobu otevřená. A když si takhle obejde pět nebo šest bank, další banky vidí otevřené žádosti a nevědí, jestli si ty peníze vezme, nebo ne. Často raději počítají s tím, že ano. Výsledkem může být horší sazba nebo zamítnutí. Když už se to stane, je dobré žádost odvolat. V registrech se objeví, že je odvolaná. Ale když jich tam bude odvolaných deset, také to nevypadá dobře.

Pokud chcete krátkodobě koupit, zrekonstruovat a prodat, nedoporučujeme na to klasickou hypotéku.

Druhá věc je třeba platební morálka. Někteří klienti říkají, že jednou poslali jednu splátku pozdě, ale zaplatili. Jenže úvěrová smlouva je slib bance, že budete platit včas. Když to nedodržíte, registry to reportují. A další banka se logicky ptá, proč by mu měla věřit, když nedodržel slib předchozí bance. Všem podnikatelům říkám, že registry jsou svaté místo. Nevytvářejte zbytečné žádosti, plaťte včas a nečekejte, až přijde problém.

Dá se říct, jak dlouho typicky trvá, než se negativní záznam v registru přestane reálně projevovat při schvalování?

Tady můžeme vycházet jen z naší praxe a dlouhodobě vypozorovaných postupů jednotlivých bank. Neexistuje na to univerzální pravidlo, protože každá instituce pracuje s rizikem trochu odlišně. Pozdně uhrazená splátka do pěti dní nebo např. tři zamítnuté žádosti obvykle negativně ovlivňují schvalování přibližně po dobu tří měsíců a mohou vést i k zamítnutí nové žádosti. V případě prodlení do 15 dní a většího počtu zamítnutých žádostí bývá tento dopad zpravidla kolem šesti měsíců. Ve vážnějších případech minimálně rok.

Některé banky mají například interní pravidla, podle kterých klient, který u nich již poskytnutý úvěr uhradí, byť jen o jeden den později, nemá po dobu jednoho roku šanci získat další financování. Pokud má klient zesplatněný úvěr, bývá z pohledu bank přibližně na tři roky prakticky bez možnosti získat další financování. Exekuce pak zpravidla představuje zásadní překážku pro schválení úvěru po dobu přibližně čtyři až pět let.

Matěj Lukucz (36)

Je obchodní a finanční ředitel společnosti Richway, která se zaměřuje na financování podnikatelů, OSVČ, firem, developerů a realitních investorů. Ve financích se pohybuje 16 let. V Richway se věnuje především nastavování úvěrových strategií, kombinování bankovních a nebankovních zdrojů financování a řešení složitějších případů, u nichž běžný postup v bance nestačí. Vystupuje také na vzdělávacích akcích pro realitní investory zaměřených například na strategické financování investičních nemovitostí.

Pokud se tedy vše podaří a splním metodiku banky, je schválení prakticky jisté?

Ve většině případů ano. Pokud sedí bonita, metodika, registry a zástava, není objektivní důvod, aby úvěr neprošel. Může existovat reputační riziko nebo kontroverzní osoba, ale to bychom šli už do extrémních výjimek. Už jsme historicky zažili, že něco nevyšlo, i když to vypadalo dobře, ale neděje se to často.

Dívá se banka na klienta i po poskytnutí úvěru?

Záleží na typu úvěru. U neúčelového úvěru může klient dostat peníze a použít je volně. U účelového úvěru chce banka doložit, že peníze šly na deklarovaný účel. Když si půjčíte na rekonstrukci, bude chtít vidět, že rekonstrukce proběhla. Když si půjčíte na vyplacení spoluvlastníka nebo dědice, bude chtít doložit, že jste ho opravdu vyplatil. Někdy jsou i doprovodné podmínky, jako například povinnost mít na účtu určitý měsíční obrat. Někdy za to klient dostane slevu na sazbě, jindy je to pevná podmínka.

Používáte i jiné typy financování než banky a stavební spořitelny?

Jdeme i cestou alternativ třeba skrze družstva. Existuje jich víc typů, kdy některá družstva půjčí peníze jako skutečný úvěr s určitým účelem, LTV, splatností a pravidly. Jiná fungují tak, že družstvo koupí nemovitost pro klienta a klient má družstevní podíl, ve kterém je tato nemovitost. Je to podobné družstevnímu vlastnictví. Úrok bývá vyšší než u klasické hypotéky, třeba o procentní bod nebo dva. Někdy se to ale vyplatí, protože družstvo může nabídnout delší splatnost, vyšší věk na konci splatnosti nebo jiné LTV. Kombinujeme více variant podle situace klienta.

Jsou nějaké typy klientů, které odmítáte?

Většinou ty, kde slyšíme silný příběh, ale když chceme registry, začnou se vykrucovat. Dnes si registry stáhnete přes bankovní identitu za pár minut. Pokud to někdo odmítá, často to signalizuje problém. Také odmítáme lidi, kteří nemají majetek, nemají volnou zástavu, jsou extrémně předlužení, mají úvěry po splatnosti a zároveň hledají viníka všude kolem. To není náš klient a často to ani nemá řešení.

Jak velké financování jste dokázali jednomu klientovi zajistit?

Nejvíc jednomu klientovi kolem 200 milionů korun, ale ne jednorázově a ne jedním produktem. Je to součet různých řešení a z tohoto pohledu jde o absolutní objem financování, který se podařilo v čase postupně vybudovat. Zároveň ale nevnímáme úspěch pouze podle velikosti financovaných částek. Máme například zcela čerstvý případ klienta, kterému už předtím více institucí i poradců řeklo, že jeho situace nemá řešení. Obrátil se na nás ve chvíli, kdy měl za sebou opakovaná odmítnutí a informaci, že jeho případ je prakticky neřešitelný. Pro něj už nešlo jen o financování, ale o poslední šanci udržet podnikání i stabilitu osobního života. Nakonec se podařilo najít řešení.

Jak velký tým na tohle všechno máte?

Teď je nás třináct, kdy každý zpracovává část případu. Je to velmi mravenčí práce. Vyvíjíme software, který by měl zrychlit ruční práci. Když klient pošle šest měsíců výpisů ze sedmi bank a každý výpis má šestnáct stran, zabere hodně času projít a zaznamenat rizikové faktory, plusy a minusy. Chceme, aby to systém uměl vyhodnotit strojově, tedy výpisy, daňová přiznání, základní propočty a možnosti.

Kolik z procesu lze automatizovat?

Myslím, že skoro všechno kromě sledování bank. Metodiky se mění, mnoho detailů banky nezveřejňují a někdy je neznají ani jednotliví bankéři. U některých produktů se k reálným hranicím financovatelnosti dostáváte až na základě dlouhodobé praxe, vyhodnocování konkrétních případů a průběžného sledování schvalovacích procesů.

Máme vysoké počty případů na jednotlivé produkty, takže dokážeme vysledovat hranice a parametry, ale stoprocentní to nebude nikdy. Naše knowhow je, že víme, jak to všechno komplexně poskládat, aby to vycházelo, už jsme cesty prošlapali. Dokážeme pracovat s celým spektrem nástrojů, které trh nabízí. A pak je důležité, že máme kontakty na správné a ochotné lidi v bankách.

Ovlivnila vás mimochodem nová pravidla kolem investičních hypoték?

Minimálně. Většina klientů, kteří k nám chodí, už má standardní možnosti vyčerpané. My stavíme spíš nadstandardní řešení. Buď pracujeme v rámci nových pravidel, nebo hledáme produkty, které pod tato pravidla nespadají, protože nejde o klasickou hypotéku.

Realitní byznys je poměrně cyklický, jak vás to ovlivňuje?

Naši hlavní klienti jsou lidé, pro které jsou nemovitosti byznys. Umí se přizpůsobit době. Když ceny padají, nakupují. Když rostou, refinancují a využívají zástavní hodnotu. Neříkám, že je to bez rizika, ale dobří investoři se umí přizpůsobit. Mnoho klientů navíc nemá jen nemovitosti. Mají eshopy, obchodní činnost nebo jiné podnikání. Takže pokud zrovna jeden segment nejde, není to nutně konec.

Jak přemýšlíte o vlastním nemovitostním portfoliu?

Se ženou jsme prodávali portfolio mimo Prahu a centralizujeme se zpátky do Prahy. Měli jsme nemovitosti třeba v Plzni nebo Nymburce, ale ty už jsou pryč. Teď mi dává větší smysl Praha a okolí, i kvůli tomu, že tady máme kanceláře. Neřešíme nutně pozitivní cash flow, někdy nám dává smysl i další užitek, třeba aby někdo z rodiny měl kde přespat nebo abychom měli další zázemí nebo útočiště.

Naši hlavní klienti jsou lidé, pro které jsou nemovitosti byznys. Umí se přizpůsobit. Když ceny padají, nakupují. Když rostou, refinancují a využívají zástavní hodnotu.

Je mimochodem pravda, že některé banky omezují financování v lokalitách typu severní Čechy?

Ano, je to pravda. Nejde většinou o omezení typu, že můžete koupit jen deset bytů. Spíš banka řekne něco ve smyslu, že danou nemovitost nechce, nebo se jí nelíbí celá ulice či někdy celé město. Zároveň se to proměňuje v čase. Některé banky dřív určité lokality nefinancovaly a teď je financují, jiné naopak. I proto, jak jsem říkal na začátku, vždy potřebujeme konkrétní informace: co přesně klient kupuje, v jaké ulici, za kolik, jak vypadá list vlastnictví, jestli jsou tam věcná břemena, exekuce nebo jiný úvěr.

Přijde mi, že takový pražský sen je poslední dobou vyrazit do severních Čech, tam něco koupit a při financování spoléhat na budoucí příjem z nájmu. Jak s ním mimochodem banky pracují?

Umí s ním pracovat, ale není to zázračná cesta ven. Když bude splátka hypotéky 10 tisíc a nájem také 10 tisíc, banka nevezme celých 10 tisíc jako čistý příjem. Použije koeficient, třeba 60 až 70 procent, protože počítá s výpadkem nájemníka, neplacením nebo prázdným obdobím. Takže pokud je klient bonitně na stropu, budoucí nájem mu často pomůže jen částečně. Může to být doplněk skládačky, ale většinou na tom nelze postavit celé portfolio.

Jsou strategie, které dřív fungovaly a dnes už ne?

Dřív právě často fungovalo, že jste koupil nemovitost a z dlouhodobého nájmu měl pozitivní cash flow. Dnes je to velmi vzácné. Proto lidem říkáme, aby přemýšleli o jiném modelu nebo o vyšší výtěžnosti. Někteří klienti koupí byt v běžném stavu, udělají z něj nadstandardní nemovitost a v lokalitě pak dosáhnou výrazně vyššího nájemného, protože přilákají bonitnější nájemníky. Jiní hledají jiné způsoby užívání.

Řešíte primárně financování rezidenčních portfolií, nebo je zájem i o komerční prostory? Prim hrají rezidence. Občas se objeví komerce, ale u našich klientů se většina věcí točí kolem bytů. Komerční nemovitosti banky často financují jen na 40 až 60 procent LTV a to je pro tento typ investorů problém. Museli by dát mnohem víc vlastních peněz nebo zástavní hodnoty. Z pohledu efektivity jim často dává větší smysl koupit víc menších rezidenčních nemovitostí.